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兰州楼市,何以至此?
发布时间:2023-05-26

      扩张与收缩交替,是城市发展恒久的主题。

      最近和一些关注我们的朋友交流:“你们今年怎么不挖掘一些大动作、大动静了呢,难道这城市无事发生?……”


      我内心:这真正是巧妇难为无米之炊,没有诞生新板块,没有新地块,没有新项目,没有新动静,至于那些规划中的空中楼阁,也没啥好天天天拉出来鞭尸的。


      是的,这两年,兰州明显的感受就是“无事发生”。过去那种昨天出地王、今天来巨头、明天地标要落地的盛况,没有了,而且这也很合理不是吗?


      城市的扩张,在多年大刀阔斧的冲刺后,免不了会进入一个缓慢甚至停滞的发展过程,接下来除了在产业升级上折腾,文旅、旧改、修路……缝缝补补、城市更新才是城市发展的常态。


      城市没啥大动静,房地产这个行业也一样,在逐渐收缩。经济行情、供求关系、购买理由……等等都决定了行业已然进入了收缩阶段。


      我们先来看看整体经济,一季度的经济数据已经公布了,284997亿元,同比增长4.5%。


      有人说GDP增速喜人,有人说不确性仍很大。


      4.5%,低于去年一季度的GDP增速,也低于此前各大机构预测的增速平均数据(4.4%-5%之间,均值4.61%),但鉴于一月份情况比较特殊,各项消费、生产受到的冲击在政策放开后,并没有被快速消弭。


      所以,整体来看,一季度的成绩可以说是完成了经济复苏开门红的小目标。


      但是投资偏弱,一季度,全国固定资产投资(不含农户)107282亿元,同比增长5.1%,与上年全年持平。固定投资增速在1至2月份有所抬头之后,3月份又掉头向下,从长周期看,固定增速一路向下的趋势基本已经形成。


      固定投资方面,国有控股增速10%,但民间投资增速只有0.6%。可见,大环境仍是央企、国企在主导投资,民企依旧没有什么投资的意向。


      而且房地产投资仍在下跌,一季度全国房地产开发投资25974亿元,同比下降5.8%;商品房销售面积29946万平方米,同比下降1.8%。


      大多数房企仍在忙着梳理自己的债务,先活过来,再谈发展。此外,一季度个人按揭贷款6188亿元,相比于去年同期仍下跌了2.9%。


      这说明,买房积极性还没有起来,后续仍需要政策来推动。


      我们再来看看兰州楼市一季度的情况,2023年1-3月,兰州商品住宅供应面积38万㎡,同比减少35%;成交面积100万㎡,同比增加45%,成交均价8824元/㎡,同比减少4%,成交金额88亿元,同比增加39%。


      其中3月份成交面积45万㎡,同比增加105%,环比增加29%,成交金额39.7亿元,同比增加105%,环比增加31%。


      今年3月是兰州近一年网签量的最高值峰段,主要原因还是前期积压需求集中签约的影响,同比情况还要考虑到去年3月疫情突袭,很多项目滞销量价齐跌的局面。


      而且进入4月以后,很多项目销售又开始回落,一个比一个焦虑。


      供应方面,除了七里河区供应量同比在增加以外,其他区域均在下降,而且这种局面至少短期内会一直持续,这两年兰州主城四区就很少挂地,往后新项目会越来越少。


      成交方面,主城四区依然是主导,占据了70%的市场份额,其中城关区居于首位。


      从商品房的成交结构来看,兰州市场有两个明显特征,其一是主城总价承受度提升,其二是,郊区低总价需求增多。


      过去的市场,主要靠吸纳大量的刚需客进场,慢慢的有了刚改、改善,现在这种趋势更加显著了,改善正在成为一个不可忽视的群体。


      这也符合工业化、城镇化达到一定程度的特征,过去大量的人口涌入城市,谋财、谋发展,到城市赚钱、在城市安家是一个水到渠成事情,这自然而然地带来了一个庞大的刚性需求型市场。


      同时,在那一个特殊阶段已经拥有财富积累的人,也正在温和的环境里孜孜不倦地进行钱生钱的游戏,买房也只是为了投资,产品本身并不会被过渡关注。


      但现在的情况,和过去大不相同。从2018年开始,全国的城镇化率增速已经不到1%了,2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%,增速是0.83%,兰州的常住人口城镇化率为83.56%,增速是0.46%。


      而且,全国城镇居民的住房拥有率早已高达96%,未来年轻人更是可以“继承”来自父母亲人的多套房产;城镇化放缓以后,也没有那么多的人再涌入城市要买房了。


      更关键的是,过去,城镇化进程不断拉大城市框架,老城改造、新城崛起、拆迁新建,大多数都是依赖于新流入人口购买填满,而新流入人口之所以来这里,是因为这里有更多的赚钱和发展机会。


      但是现在,新进入城市的人发现,在这个城市能赚到的钱刚刚够生活成本,或者再怎么努力,似乎还有倒贴的可能,那他们是否还会在这里花钱置业呢?


      刚毕业的大学生,在这里辗转数月找不上个合适的工作,他们又是否会继续在这里消磨时光呢?


      2023年,甘肃高校毕业生预计达20.7万人,比去年增加2万多人,总量、增量均创历史新高。但是有多少能流入到省会兰州,在这里就业安家呢?


      城镇化逐渐停滞和行业收缩带来的结果是,房地产这个行业的从业者必然会减员。有很多人被动或主动地离开这个行业,进行人力资源的再分配,再加上每年新增的高校毕业生,就业市场会越来越卷。


      这两年,很多人说,老百姓没钱了,房地产不行了。


      但看市场和数据就会发现,目前兰州市场上卖得好的房子,恰恰是那些地段、品质、价格都更高的产品,比如保利·天汇、中海·寰宇天下这种质素的项目,而且它们的大户型卖得更好。


      因为过去经济环境好的时候,有钱人手头是没有那么多闲钱的,他们的钱都拿去生钱,做投资。现在钱生钱不像过去那么容易,甚至还要赔,那还不如在财富自由的时候,好好享受人生,买好房子,住得更好,理所当然。


      但过去开发商做产品,面向的是一个需求庞大的刚需市场,这些产品当下必然很难满足那些有眼界、有品味的改善群体的标准,所以这个行业在经历收缩之后,必然会回归到产品上。


      但尴尬的是,这些产品眼下存量还很多,现在的房地产市场,正处在一个换仓阶段,只能等把那些已经在盖以及盖好了的库存消化掉,开发商才能调转船头,进行产品的升级,进入一个以产品为主导的赛道。


      这个过程一定是漫长且痛苦的,当然,这也是过去狂热地追求速度和规模时,所埋的雷。


      根据保利和润甘肃发布的数据,截止2023年3月兰州有效显性库存为303万㎡,去化周期10.2个月。全市有效隐性库存1092.3万㎡,去化周期为36.6个月。


      有人说房地产,或者城市最永恒的价值,就是时间。


      现在的主题是“房住不炒“,丧失金融属性之后,很多人认为房地产的未来在产品上,追求住得更好。也有人说,房子的金融属性破裂以后,可能会出现有一大批人选择租房住,房地产的未来在租赁市场。


      但不管怎么样,房地产永远有价值,只是换了个方向发展。


      就像一季度经济数据公布以后,很多人说必须保楼市、保就业。人口、存量、政策、城镇化……每一个因素,都会在某个时刻产生不可估量的作用。


      今天很残酷,明天更残酷,后天也许就有美好,但我们一定不能死在明天晚上。


      珍惜那些还在求变的企业和项目,不管是为行业,还是为己身,至少他们在为更好的未来一直在努力。






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