楼市，到底还有没有机会了？

      这是当下很多人的疑问，但也许我们可以先不急于给出观点，不妨换个角度来寻找答案。

      比如，假设你手头有钱了，你最想用它来干啥？

      网友跟帖给出的几种答案，分别是：吃喝玩乐周游世界；换套好房子，买辆好车子做点生意；买豪宅、买豪车，和家人享受生活……

      是的，有钱了买套大房子，换套更好的房子，是大部分普通人内心最直接的渴望。

      那我们再换一个问题：房子还能买吗？

      这个问题放在十年前，甚至三五年前，答案和当下，肯定是截然不同的。

      先说手头缺钱的，如果是之前的行情，不用多说，借钱、上杠杆也要买。

      而放在现在的环境里，对于资金紧张的人而言，更安全的做法是，不要再加杠杆买房、不要再超出自己能力买房、不要再借父母太多钱包买房。

      没钱，就不建议买房。

      再说手头有钱的，答案这不就又回到了上一个问题：我手上有钱，我能干嘛，我能买啥？

      有钱了还是想买房，买更好的房，房子当然能买。

      只不过，相比三五年前的楼市，有钱人买房也发生了变化。从炒房到资产配置，从盯涨幅到盯现金流，从全国30%房子可以买到全国只有5%的房子可以买，收缩资产安全边界。

      因为，要想保值，钱没有太多选择，房子买对，依然是资产配置非常好的选择。

      要不，现金存款？黄金？股市？基金？茅台？看上去都没有房子更靠谱，房子买对，依然是上策。

      当然前提是：买对，找出5%的正确选项。

      那么，另一个问题来了，手头资金不足的人，怎么买？什么时候买？

      结合现实情况，这当然取决于，经济情况什么时候转好，工资什么时候上涨，一个家庭的钱包什么时候能鼓起来。

      现在房子卖不动，是房地产的问题吗？不，是经济的问题。

      房地产当下面临的行情，是三年疫情，经济萧条，加上房住不炒，史上最严限制政策等复杂因素叠加造成的。

      以后同时出现严格限购叠加疫情的概率能有多大？买了两年内不让卖，不让买第二套，利率动辄六点多，裁员、丢工作、降工资……这些要素同时叠加的情况，熬过去这一波后，短期内肯定不会再出现了吧。

      现在的房价问题、流通问题，不是简单的因为城镇化率、因为人口下降而导致的，经济稍微恢复，好城市好位置的好房子依旧会稀缺。

      因为永远都有人需要城市升级，资产置换跨级，而不是按人口说需求量。

      当我们手头有足够的钱的时候，肯定不会继续租房子，住小房子，住偏远的房子，而是选更好的位置，享受更好的资源，去更好的城市，买更好的房子。

      当然，也有人会说，这些都是假设，那么多人幻想自己能赚钱，赚大钱，但是有几个人是能实现财富梦的呢？

      是没几个，但是每个人、每个家庭都有一个小目标，这是改变不了的。只要挣了钱，手头有了资金，首先想到的就是改变自己的居住生活条件。

      我们国人的观念，不管到什么时候，在大城市有套好房子永远都是成功的象征。

      如果你过年开个奔驰回老家，只能说明你这两年暴富了，不代表成功，前两年买奔驰回老家的那些人现在怎么样了？（当然只是举个例子，没有其他意思）

      而且，只要是按照自己能力范围内购买房产，永远不会亏钱，现在房子持续降价，你不卖不就行了，它又不会一直降。

      大部分人抛售房产，是因为看现在价格在降，跟风被抛售。这就跟当时买房时，跟风买涨不买跌的心理一样。

      买的时候凑热闹买，卖的时候凑热闹卖。

      换个角度，我们是不是在工资最高，行情最好，房价最高位的时候买入，又在最低位的时候卖出了。

      一顿操作图了个啥，就图了个工资高的时候没存住，工资低、没工资的时候没钱花，又贱卖了房子，这一进一出，瞎忙活还白搭？

      现在的房价跟大家观望情绪关系最大，一定有很多人需要买，想买，但是不敢买，而不是自此就不愿意买了。

      这个需求挤压的时间越长，后期爆发就会越严重。

      那抛开我们是否需要买，想买的主观性，再来看看其他因素。

      很多事情看上去和我们老百姓的一日三餐、面包牛奶无直接关系，但最后依然是我们在买单。

      比如，接下来这股汹涌的化债潮。

      地方化债已经开始行动了，单10月份就有十几个省市的特殊再融资债券总额度，超过5000亿元。

      多个机构预测这一轮特殊再融资债券的总规模，最终会达到1.5万亿左右。

      多个省市的债券发行公告中，也都标明了筹资的用途，即用于偿还存量债务。这些债券中，年限有7年的、10年的、20年的，最长年限甚至达到了30年。

      地方债务与我们普通人最直接的关系，是房价。

      目前，房价下行的压力很多：有需求不足的压力，有房企去杠杆的压力，当然也有城投债的压力。

      各地的城投集团向银行借来的钱，有一部分直接或间接地投到房地产上了，因此，偿还地方债务的基础在购房者身上。

      只有购房者愿意买房，开发商才愿意买地，城投公司借钱开发的“熟地”才能转让出去，城投债才有偿还的能力。

      楼市好的时候，住房供不应求，房价年年攀升，开发商大肆购进土地，城投债的压力不大。

      反之，如果愿意买房的人变少了，开发商不愿购进土地了，城投债的偿还压力会陡然增大。

      政府投资能力被削弱，供应不出新地，或新地无人接手，势必影响到新房的价格。比如今年兰州的土拍就明显走低，主城三宗地块全部流拍。

      房价上压着上亿中产家庭的积蓄，不能出现系统性风险。

      因此，拯救楼市其实迫在眉睫，如果房价下跌引发地价下跌，必然新增更多地方债务，辛苦化债的努力将白费。

      接下来肯定要先解决地方存量债务问题，至少完全覆盖新增利息，然后才会刺激经济。

      内部债务造成的杠杆，最终会落到谁的头上？还得是交给时间去消化，交给消费者去消化，我们的钱包看似自己在左右，但其实有时候并不一定。

      市场经济的周期就是债务周期，如果我们认同市场经济，就要认同债务存在的合理性。

      一个经济体从低负债慢慢进入高负债的过程，是经济由冷转热的过程，直至债务过高，进入债务重组，重启一轮新的周期。

      当经济走出低谷，企业和家庭的预期改善，企业增加投资，家庭增加消费，银行增加放贷。

      进而杠杆加大，信用扩张，推动经济进一步向上。接着，信用扩张与经济增长互为因果，循环自我强化。

      如果在好日子里过度陶醉，以为进入新经济，忘了其实是信用扩张过度，那最后繁荣就会结束，减杠杆开始。

      洗牌完毕，再重新开始新一轮周期。

      在西方经济学中，楼市20年一个周期，美国到今天一共走过了3个周期。而我们，才走了一个周期。

      美国用了三个楼市周期，将自己的城市化率拉到了80%。而我们的城市化率，现在在64%。

      所以，不管是从周期的角度，还是城市化的角度，楼市还有很长的路要走。

      一切皆有周期，生有时，死有时；播种有时，收获有时；战争有时，和平有时；爱有时，恨有时，经典里都讲过了。

      房地产这个骆驼是瘦了，但骆驼还是很大。

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